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中国楼市“买房必赚”的时代正在远去。

以一线城市为代表,京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷……2018年下半年至今,房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。

21世纪经济报道的调查显示,近一两个月来,一线城市业主也“扛不住”,降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于,“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的,房产的变现能力、流通性逐渐下降,和成交量价的表现一样,开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。更深层次的原因则是,限购限贷政策抑制需求,人口红利也到达临界点,供需结构发生深刻改变,增量市场进入了拐点。

未来,房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计,信贷偏紧仍然是长期趋势,而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善,中国住宅市场有望向居住回归,房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房,时值深圳楼市巅峰时刻,那时他无论如何也不会想到,手中房产在持有的两年间不断贬值。

“小区刚卖出了89平方米的二手房,334万,2016年买价是387万元。”张先生说道。据记者了解,这个项目二期开盘均价4.3万元/平方米,如今成交价约3.75万/平,降幅达13%。

在北京二手住宅市场,也出现了部分业主急售房源。记者从贝壳找房获悉,北京太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元降至1190万元,下降60万元,另一小区一套三居室则下降100万元,而最高跌幅在地铁10号线某小区,单套三居室直降182万元。

“北京已经跌了一年多了,豪宅更是基本没有什么成交。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底,二手房市场延续2018下半年的低迷状态,一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。日前,有消息称,上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售,业内哗然。

安居客即时数据显示,世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米,而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌,每套均低于市场价100至200万。

数据还显示,世茂滨江花园均价从去年5月份以来,已连续九月下跌。

在深圳这个楼市“风向标”,以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅,也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻,深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出,印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。

而对于豪宅抛售这个关注点,美联物业全国总监何倩茹表示,其实各类房产都有劈价出售的案例,只是豪宅降价的数额更受人关注。

“从去年第四季度开始,确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹告诉21世纪经济报道记者,目前能卖出去的二手房,大部分都是降价的,幅度大部分在5%至10%,少部分在10%至20%。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。根据乐有家和深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交價格和数量在下半年呈现明显缩量下跌,四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下,12月更是跌破4000套。

深圳中原数据显示,二手房成交均价方面,深圳已连续四个月下跌。成交数量上,截止至12月23日,深圳12月二手住宅累计成交2699套,相比11月的4175套减少35%。

从二手房价格看,广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示,2018年12月,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,连续四个月下跌。其中,北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士指出,二手房市场陷入低迷状态,政策调整是主要原因。

就深圳而言,在731新政后,深圳楼市遭受重创,加上经济下行压力增加,市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下,一二手房价倒挂现象明显。此外,“三价合一”政策提高了换房成本,二手成交陷入低迷。

诸多业内人士向记者表示,一线城市二套房首付大多高至60%-70%,使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。

高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的,且没有取消的可能性,购房者只得接受”,深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。

肖小平进一步指出,除调控政策抑制需求外,对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中,会让广大购买者有一个观望的姿态,购房更加谨慎。”

肖小平表示,市场普遍认为国家调控房地产的预期较大,涨价没有空间,购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见,哪怕是在深圳楼市,消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

此外,年末房地产开发商巨量新盘入市,一定程度上影响了二手房的成交。

以深圳为例,华强城、万科星城开盘共推4000多套房,最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

据记者不完全统计,2018年11至12月,深圳有至少30个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下,置业新房者明显居多,加剧了二手房市场的低迷。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下,12月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交价格和数量,尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌,四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下,12月更是跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预测,2019年,如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化,市场的下调难以避免。

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